Fisco 2025: detrazioni ristrutturazioni per immobili da affittare o rivendere

Anna Gallo | 29 set 2025 | 🔊 Ascolta la notizia

I lavori di ristrutturazione rappresentano spesso la chiave per rendere un appartamento più competitivo, sia sul mercato degli affitti sia in caso di vendita. Interventi su impianti, isolamento termico, infissi, bagno e cucina possono trasformarsi in un investimento importante, ma costoso. La buona notizia è che anche nel 2025 i proprietari potranno beneficiare delle detrazioni fiscali, lo “sconto” che riduce l’Irpef in dieci anni, accorciando i tempi di recupero della spesa.

Rispetto al passato, la normativa privilegia gli interventi sulla prima casa, mentre per gli immobili destinati a locazione o rivendita le agevolazioni restano ma con aliquote diverse. Nicola Teofilo di Immobiliare.it chiarisce regole e opportunità.

Detrazioni e deduzioni, cosa cambia. Le detrazioni non vanno confuse con le deduzioni. Le prime agiscono direttamente sull’imposta dovuta al fisco, restituendo ogni anno una quota delle spese sostenute, spalmata in dieci anni. Le deduzioni, invece, riducono la base imponibile. In pratica, chi ristruttura può recuperare parte dell’investimento nel tempo, pur senza ridurre il costo iniziale dei lavori fatturati dalle imprese.

Prima casa e immobili da reddito: le percentuali. La normativa distingue tra abitazione principale e altre unità immobiliari. Nel 2025 chi ristruttura la propria casa beneficia di una detrazione del 50%, mentre per seconde case e appartamenti destinati ad affitto o vendita l’aliquota scende al 36%. Il tetto massimo resta fissato a 96.000 euro per unità, da ripartire in dieci rate annuali. Dal 2026 le aliquote caleranno ulteriormente, al 36% per la prima casa e al 30% per le altre.

Bonus disponibili nel 2025. Chi investe in immobili da mettere a reddito può valutare diverse agevolazioni:

Bonus ristrutturazione: 36% nel 2025 (30% dal 2026), fino a 96.000 euro.
Ecobonus e Sismabonus: non cumulabili con il Bonus Ristrutturazione, ma alternativi a seconda del tipo di intervento.

Dal 2025 non sono più agevolati interventi con caldaie a combustibili fossili, mentre restano ammessi sistemi ibridi, pompe di calore, biomassa e microcogeneratori.

Immobili ammessi e casi particolari. Le detrazioni valgono per tutti gli immobili a uso residenziale, anche se destinati a locazione turistica o a lungo termine. Restano esclusi i beni strumentali delle imprese, come i beni merce delle società di costruzioni. Se a sostenere i lavori è l’inquilino, con consenso del proprietario, può portare in detrazione le spese intestandosi fatture e bonifici. Le rate non decadono in caso di scadenza del contratto d’affitto, trasferimento di proprietà o successione: passano al nuovo titolare dell’immobile salvo diverso accordo nell’atto di vendita.

Interventi detraibili. Sono ammessi lavori di manutenzione straordinaria, restauro e ristrutturazione edilizia. Tra gli interventi principali:

Efficienza energetica: infissi, coibentazione, fotovoltaico, pompe di calore, domotica.
Accessibilità: ascensori, rampe, eliminazione barriere architettoniche.
Sicurezza: rifacimento bagni, impianti a norma, sistemi antintrusione, riduzione rumore.
Parti comuni condominiali: tetti, facciate, scale, cortili, contabilizzazione del calore.

I lavori di semplice manutenzione ordinaria all’interno delle abitazioni, come la tinteggiatura, non rientrano tra le spese detraibili.

Condomini e modalità di pagamento. Nei condomini ordinari i pagamenti devono essere effettuati con bonifico parlante, indicando codice fiscale del condominio e partita Iva dell’impresa. Nei condomini minimi senza amministratore il bonifico deve essere intestato da un condomino con il proprio codice fiscale, conservando la documentazione. Ogni partecipante riporterà la propria quota in dichiarazione.

Adempimenti e pratiche edilizie. Per accedere alle detrazioni è fondamentale rispettare i titoli abilitativi previsti:

Nessun titolo per edilizia libera (manutenzione ordinaria senza opere strutturali).
Cila per lavori di manutenzione straordinaria senza modifiche strutturali.
Scia per interventi su strutture o prospetti.
Permesso di costruire per demolizione e ricostruzione, ampliamenti, sopraelevazioni.

Per lavori condominiali serve la delibera assembleare e, in alcuni casi, la notifica Asl. Le imprese devono essere iscritte al Registro Imprese, con Durc regolare e polizza RC. Per impianti è obbligatoria la dichiarazione di conformità a fine lavori.

Pagamenti e bonifici. La detrazione è valida solo con bonifici tracciabili. Fa fede la data di addebito e la banca applica automaticamente una ritenuta dell’8% all’impresa, senza ridurre l’importo detraibile. Se il bonifico è compilato in modo errato, la detrazione resta valida se l’impresa rilascia una dichiarazione sostitutiva che conferma l’incasso e la corretta registrazione.