Cedolare secca 2027, affitti concordati all'1% per i giovani e al 5% per gli altri

Una tassazione ridotta per chi concede un'abitazione in affitto a giovani fino a 35 anni e nuove agevolazioni per i proprietari che scelgono contratti a canone concordato. Sono le principali novità fiscali contenute nel disegno di legge di Bilancio 2027, approvato dal Consiglio dei ministri il 28 ottobre 2026. Le misure, ancora soggette all'esame parlamentare, puntano a rendere più conveniente la locazione di immobili a prezzi regolati e ad ampliare le possibilità di accesso alla casa.

Il beneficio maggiore riguarda i contratti concordati stipulati con inquilini che non abbiano superato i 35 anni. Per questi rapporti di locazione il Governo propone una cedolare secca dell'1%, rispetto all'aliquota agevolata del 10% attualmente prevista. Il proprietario verserebbe quindi un'imposta sostitutiva pari a un centesimo per ogni euro di canone percepito, con una riduzione particolarmente significativa del carico fiscale.

La seconda modifica interessa tutti gli altri affitti abitativi a canone concordato che rispettano i requisiti di legge. In questo caso la cedolare secca passerebbe dal 10% al 5%, dimezzando l'imposta dovuta. La disposizione riguarderebbe anche i tradizionali contratti di durata triennale, rinnovabili per ulteriori due anni, comunemente indicati come contratti 3+2.

Il canone concordato si distingue dalla locazione a prezzo libero perché l'importo dell'affitto viene determinato nel rispetto degli accordi territoriali sottoscritti dalle organizzazioni dei proprietari e degli inquilini. Attraverso la riduzione delle imposte, l'esecutivo intende incoraggiare il ricorso a questa formula contrattuale, soprattutto nelle zone dove il costo delle abitazioni rappresenta un ostacolo per studenti e giovani lavoratori.

Per accedere all'aliquota dell'1%, secondo le indicazioni finora disponibili, il requisito anagrafico dovrebbe essere verificato al momento della firma del contratto. La misura è destinata agli inquilini di età non superiore a 35 anni. Non risultano attualmente annunciati limiti di reddito specifici, ma sarà necessario attendere la formulazione definitiva della norma per conoscere tutte le condizioni applicative.

Un aspetto ancora da chiarire riguarda le abitazioni affittate a più persone con età differenti. Il provvedimento dovrà stabilire come applicare il trattamento fiscale quando soltanto alcuni degli intestatari del contratto rientrano nella fascia anagrafica agevolata. Le disposizioni definitive dovranno inoltre precisare le modalità di accesso al beneficio e gli eventuali adempimenti richiesti ai proprietari.

Il disegno di legge interviene anche sulle locazioni commerciali, prevedendo l'estensione della cedolare secca agli immobili destinati ad attività economiche. Per i piccoli negozi e locali commerciali viene prospettata un'aliquota sostitutiva del 21%, che consentirebbe ai proprietari interessati di scegliere un regime fiscale alternativo alla tassazione ordinaria. L'ambito preciso di applicazione, comprese eventuali limitazioni legate alla tipologia e alle dimensioni degli immobili, dovrà essere definito dal testo normativo.

La misura rappresenterebbe un cambiamento rispetto alla disciplina attuale, che non consente generalmente di applicare la cedolare secca ai nuovi contratti commerciali. In passato era stata prevista un'agevolazione temporanea per determinate locazioni di negozi, ma il regime non era diventato permanente.

Per il 2026 continuano ad applicarsi le aliquote già in vigore. La cedolare secca ordinaria rimane al 21% per gli affitti abitativi a canone libero, mentre quella agevolata è fissata al 10% per i contratti concordati che soddisfano le condizioni previste dalla legge. Per le locazioni commerciali resta normalmente applicabile il sistema di tassazione ordinario.

Le nuove percentuali dovrebbero entrare in vigore dal 2027, a condizione che le relative disposizioni vengano confermate durante l'approvazione della legge di Bilancio. Fino al completamento dell'iter parlamentare, le aliquote dell'1% e del 5% restano quindi misure proposte dal Governo e non agevolazioni già operative.